7451 Sayılı Kanunla OSB Kanunun 4. maddesinde yapılan değişiklikle;

“Yönetmelikte belirtilen şart ve sürelerde yatırım yapmayı taahhüt eden parsel maliklerine, kamulaştırma yapılmadan seçilen alanda OSB tarafından yer verilebilir.”  fıkrası eklenmiştir.  

Öncelikle, OSB Uygulama Yönetmeliğinde zaten var olan bu fıkranın kanuna da konmasını hukuken bağlayıcı olması ve özellikle OSB alanı olarak seçilen alandaki arsa maliklerinden sanayi yatırımı yapmak isteyenlerin, bu yöndeki taleplerini karşılayacak nitelikte olması açısından hukuken doğru bulmaktayım.

Ancak fıkranın son kelimesi olan “verilebilir” sözcüğünün, uygulamada keyfiliğe neden olacağından, bunun yerine “verilir” denmesi daha doğru olurdu düşüncesindeyim.

7451 Sayılı Kanununla, OSB Kanunun 4. maddesinde yapılan bir başka önemli bir değişiklikle bu maddeye:

“Bakanlık tarafından OSB olarak sınırları kesinleştirilen alanlarda, acele kamulaştırma kararına istinaden Kamulaştırma Kanununun 27’nci maddesi kapsamında mahkemece takdir edilen taşınmaz bedelinin banka hesabına yatırılması ve acele el koyma kararı verilmesini takiben yatırımların gecikmemesini teminen, OSB tarafından altyapı inşaatı ve tahsis yapılabilir, yatırımlar için ruhsat ve izinler verilebilir. Bedel tespitine ilişkin Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesinin üçüncü fıkra hükmü saklıdır. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikte düzenlenir.”fıkrası eklenmiştir.

Ancak bu fıkranın uygulamada sorun ve ayrıcalıklara neden olması bir yana, hukukun temel ilkelerine de aykırı olduğu görüşündeyim.

Zira öncelikle, OSB’lerde acele kamulaştırmayı gerektiren bir durumun olmadığı, acele kamulaştırmaya dair hukuki gerekçelerin hiç birinin de OSB’lerin kuruluşu ile ilgisi bulunmadığını belirtmek gerekir.

Diğer yandan bu düzenlemenin, uygulamada sadece belli kişilere yarayan ayrıcalıklı bir duruma neden olacağını, hatta mevcut uygulamalardaki bazı hukuka aykırı fiili durumları yasal hale sokmak adına yapıldığını da düşünmeden edemiyor insan.  

Çünkü acele kamulaştırmayı gerektirecek bir durum olmadığı gibi, acele kamulaştırmadan hemen sonra, henüz alanın tümüyle ilgili imar ve parselasyon planları dahi kesinleşmeden yer tahsis/satışı yapılan bir alan için, yapı ruhsatı ve izinlerin verilmesine ilişkin bir düzenlemenin, en azından 3194 sayılı İmar Kanunu açısından sorun ve hukuka aykırılık teşkil eden bir durum olduğu inancındayım.

Zira OSB sınırlarının kesinleştirilmiş olması, yapı ruhsat ve izinlerinin verilmesi için hukuken yeterli olmayıp, o alanla ilgili imar ve parselasyon planlarının da ayrıca kesinleştirilmesini gerekmektedir.  Bu nedenle de, imar mevzuatı ile ilgili sürece uyulmadan yapı ruhsatı, izin vb.gibi verilmesinin, olsa olsa sadece bazı firmalara ayrıcalık tanıyan ve aynı zamanda bir imar affı niteliğinde de değerlendirilebilecek sonuçlara neden olacağı görüşündeyim.

7451 Sayılı Kanunla yapılan en önemli değişiklerden biri de, kanunun Arsa Satışları başlıklı 15.maddesindeki değişikliklerdir:  

“Arsa satışları müteşebbis heyetin belirleyeceği (Değişik ibare: 7451 – 4.4.2023 / m.7) “prensipler ve şeffaflık ilkesi çerçevesinde yönetmelikte belirlenen usul ve esaslara uygun şekilde” yönetim kurulunun yetki ve sorumluluğu ile gerçekleştirilir ve Bakanlığa (Ek ibare: 7033 – 18.6.2017 / m.49) “satışı takip eden ayın ilk haftası içerisinde” bilgi verilir. “

Öncelikle bu madde değişikliğinde, sadece müteşebbis heyetten bahis edilip genel kuruldan bahis edilmemesinin, uygulamada hukuki sorunlara neden olabilecek önemli bir eksiklik olduğu düşüncesindeyim.  

Buna karşın maddenin, 2017 yılında ve 7033 sayılı Kanunla gelen  

“Parsel birim maliyeti; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’nin muhasebe kayıtlarındaki kamulaştırma, altyapı inşaatı, arıtma tesisi maliyeti, genel idare giderleri ve yatırım ile ilgili cari giderlerden oluşan toplam yatırım tutarının 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanır. Bulunan birim maliyetinin %25 fazlasını geçmemek üzere parsel birim satış fiyatı belirlenir. Altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde yatırım tutarları ve diğer masraflar tahmini olarak hesaplanır ve kalan harcamalar için taahhütname alınır. Bu şekilde hesaplanan parsel birim maliyeti sonraki yıllar için yeniden değerleme oranlarına göre güncellenir.”

fıkrasının kaldırılmasını, OSB’lerin genel hukuki niteliği itibari ile hukuken doğru bulmaktayım.  

7451 Sayılı bu kanunla, OSB Kanunun 18.maddesinde de önemli değişiklikler yapılmıştır.

Bu değişikliklere değinmeden önce, bu kanun maddesinin hukuken, tereddüde yer vermeyecek şekilde  doğru bir düzenlemeyi içermediğini belirtmek isterim. Zira madde metnindeki “tahsis” ile “satış” kelimeleri özellikle uygulamada yanlışlıklara neden olmaktadır. “Tahsis” kelimesi , 5018 sayılı kanunda da belirtildiği üzere daha ziyade, bedelsizlik içerdiği ve kamu kurumları arasındaki tahsis/devirleri kapsadığı, buna karşın OSB’lerin özel hukuk tüzel kişisi olması ve tahsiste bile bedelden söz edilmesi, genel mevzuat açısından doğru tanımlamalar olmadığı, ayrıca hem tahsis hem de satışta bedelden söz edildiği göz önüne alındığında, neden böyle bir ayrıma gidildiğinin de anlaşılamadığı, bunun ise uygulamada, sanayici ve katılımcı aleyhine sorunlara neden olduğu ve olmaya da devam edeceği görüşündeyim.

Hukuki görüşümce eğer “tahsis” denmişse bedelden söz edilmemesi gerekirdi. Ayrıca ön tahsis diye, uygulamada, yine katılımcı olmak isteyen sanayici aleyhine sorunlara neden olacak bir kavrama da yer verilmemesi gerekirdi.

Ayrıca, bu düzenleme ile ortaya çıkan; neden “ön tahsis veya tahsis” ve neden “satış”, hangi durumda hangisi uygulanacak vb.gibi soruların da hukuken anlaşılır bir yanıtının da olmadığı, bu nedenle de,  bu maddenin,  yıllardır bu temelde yaptığımız eleştiriyi de hak ettiğini söylemek isteriz.

Bu temelde olmak üzere söylemek istediğimiz bir diğer önemli hususun ise, bu maddedeki “tahsis” kavramını, 4562 Sayılı  Kanunun EK 3 maddesinde değinilen “tahsis” temelinde değerlendirmenin hukuken çok daha anlamlı ve doğru olacağıdır. Zira ancak böyle bir durumda, “arsa tahsisi” ile “satışı” arasındaki ayrım netleşmiş ve hukuken doğru bir temele oturmuş olacaktır.

Aksi halde uygulamada, üstelik yaygın bir şekilde; sanayiciyle yapılanın; her yönüyle 6098 sayılı TBK’nın 207.ve devamı maddelerinde belirtilen gerçek bir satış akdi olduğu halde, 4562 Sayılı  Kanunun EK 3. maddesinde belirtilen ve tamamen farklı bir duruma ilişkin olan  tahsisten söz edilip  bu  kavram temelinde  işlem yapılması nedeni ile yanlışlıklara düşülecektir ki uygulamada yaygın bir şekilde olan da budur zaten.

Oysa, özellikle kanunun sistematiği ve kullanılan dil açısından  biraz daha titiz ve özenli davranılsaydı, uygulamada, gerçek bir “satış” olduğu halde “tahsis-ön tahsis” gibi yanlış hukuki terimlerin kullanılmış olması ve OSB’lerin, satış aktinde dahi tahsis kelimesini kullanarak yapılan bu yaygın yanlış uygulamaların önü kapanmış olurdu.  

Buna karşılık bu maddede; “OSB tüzel kişiliği sanayi veya hizmet destek alanında bulunan parsellerde üstyapı inşa edebilir, üretime geçme şart ve taahhüdü veren yatırımcılara parselleri üstyapılı kiralayabilir veya üstyapılı satabilir.”

“Yönetmelikle belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, katılımcılar tesislerini üretim amaçlı olmak üzere bir veya birden fazla kiracıya kiralayabilir.”  

şeklinde yapılan değişiklikleri  uygulamada karşılaşılan sorunlara çözüm üretmiş olması nedeni ile hukuken olumlu bulduğumuzu söyleyebiliriz.