16.04.2020 Tarihli OSB Uygulama Yönetmelik değişikliği hakkında kısa bir bilgilendirme:

Hepimizinde bildiği gibi, 16.04.2020 tarihinde,  OSB Uygulama Yönetmeliğinde sıklıkla yapılan bazı değişikliklerin bir yenisi daha yapıldı. Mevcut kıyaslamalı tabloda zaten nelerin değiştiği açıkça görülmektedir.  Bu nedenle de, bu tablodaki gibi ayrıntıya girip,  yersiz açıklamalar  yapmak  yerine,  çok daha özet ve öz bilgiler vermenin, en azından genel bir bakış edinme anlamında daha yararlı olacağını düşündüm.
 
Öncelikle bu değişikliller yeterli midir, dersenizi içtenlikle, “hayır”  derim. 
Zira bu yeni halinde de ,  tüm OSB lerde katılımcıların mağduruyetine ve keyfi uygulamaların bir vesilesi haline gelip  hem yönetmeliğin kendi içerisinde, hemde kanunla çelişmesin neden olan  hiç bir değişiklik söz konusu değildir.  Örneğin yapı  ruhsatı ve iskana ilişkin olarak, yeni bir düzenleme bulunmamaktadır.  Oysa örneğin yönetmeliğin 60.maddesinin,  42. madde ile çelişmesi bir yana, İmar Kanunun 29.maddesi ile de çelişir halde olması,  hala devam etmektedir.
 
Bu genel tespit yanısıra, değişiklikle ilgili söyleyebileceğim bir başka husus ise, bazı maddelerin önceki halinin zaten uygulanmadığı, dolayısıyla yapılan bu değişiklikle, sadece  süregiden fiili duruma uygunluğun sağlanmış olmasıdır.  Örneğin, 3.maddedeki “ elektirik,su doğal gaz ve benzeri” sözcükleri, zaten altyapı hizmeti olarak  adlandırıldığından,  bu sözcükler , yeni düzenleme ile metinden çıkartılmıştır.  Keza, 5.maddede, OSB lerin  kuruluşunda gereken,  dolayısıyla henüz kuruluş aşamasında olan OSB, zaten kendilerine ait bir tapu ibraz edemeyeceği, bunu kuruluştan sonraki kamulaştırmalar veya kendisine yapılacak tahsislerden sonra tapu sahibi olacağı ve  ibraz edebileceğinden , bu aşamada, tapu bilgisi verilmesinin yeterli olacağı  ve uygulama da bu yönde olduğundan “tapu ibrazından”  sözcüğü  doğal olarak  “tapu bilgisi”  olarak değiştirilmiştir.Aynı şekilde, OSB lerde kullanılacak defterler yönündeki düzenlemede zaten uygulamada var olan bir durum olup sadece yazılı hale getirilmiştir.
 
Bu katogorideki değişiklikler açısından kısacası, bazı maddelerdeki yersiz sözcükler çıkartılmış, yönetmelik daha sadeleştirilmiş ve uygulamaya uygun hale getirildiğini söylemek mümkündür. 
 
Tamamen yeni olan konulara değinecek olursak.
 
Bunların ilki, genel kurula geçme hakkı elde eden OSB lerde,  Genel Kurula geçme hakkı elde ettiği halde Müteşebbis Heyetle devam kararı alındığı toplantıda, eskiden katılımcılardan 8 üye seçilirken bu yeni düzenlemede katılımcılardan seçilecek kişi sayısı 9 a çıkartılmıştır.
 
Yönetmeliğin önceki 13/2 maddesinde;  denetim kurulu da Genel Kurulu çağrıya yetkili olduğu halde bu yeni düzenlemede denetim kurulunun bu yetkisi ortadan kaldırılmıştır. Keza toplantılara çağrı şekline elektronik posta ile çağrı şekli de eklenmiş olmaktadır.
 
Bu yeni düzenleme ile  gelen ve uygulamadaki hali ile önem arzeden bir durum ise;  artık OSB lerce bağış yapmanın müteşebbis heyet veya genel kuruldan karar aldıktan sonra,  bunun bakanlık onayına sunulacak olmasıdır.  (Yönetmeliğin 23.maddesine getirilen bu değişikliğin  hukukun temel ilkelerine uygun olmadığını da özellikle belirtmek isterim.  Zira OSB Kanunun 5.maddesinde OSB lerin  özel hukuk tüzel kişisi olarak tanımlanması, 6.maddesindeki organ yapısı dikkate alındığında, özellikle kredi kullanmayıp genel kurula geçmiş OSB lerde, yetkili organlarından çıkacak bir kararın bakanlık onayından sonra yürürlüğe girecek olmasını istemek,  hukuken doğru bir talep olmayacaktır. Ayrıca normlar hiyerarşisi de dikkate alındığında kanunda olmayan bir düzenlemenin, yönetmelikle hak sınırlamasına gidilmesinin Anayasanın 2-38-73 vb temel hukuk ilkeleri açısından da hukuki olmayacağı görüşündeyim )     
   
Bu madde ile gelen bir başka değişiklik de, yönetim kuruluna devir edilemeyecek yetkilere,  aynı maddenin (g) ve (h) bentlerindeki yetkilerin de eklenmesidir ki bu doğru bir düzenlemedir. 
Yeni yönetmelikte imar ile ilgili önemli bazı değişiklikler yapılmıştır. Bunlara kısaca değinecek olursak :  En başta 36.maddede belirtilen KAKS da , katılımcı lehine yapılan artıştır. Zira önceki yönetmelikte  (kot durumuna bağlı olarak değişmekle birlikte),  açığa çıkması mümkün olmayan bodrum katların %50 oranı,  asma ve çekme ve çatı katı ile kapalı çıkmaların tamamı  keza parsel zemin kotundan ikinci bir yola cephesi bulunmayan bodrum katlarının %25 oranı, ya da, bina zemin kat taban kotunun altında kalan ilk bodrumun %50 , diğer bodrum katlarının ise %25 oranı  KAKS a dahil iken bu yeni düzenlemede, zemin altı ilk bodrum katı haricindeki bodrum katlarının %25 nin emsale dahil olacağı ve zemin altı bodrum kat, tek asma kat, kömürlük, sığınak, hesaba dahil edilmemiştir. Sadece emsal harici olan bodrum kat ve asma katın toplamı emsalin %30 unu aşamayacağı kuralı getirilmiştir.
 
Katılımcı açısından önemli bulduğumuz bir diğer  değişiklik ise, 41.madde ile getirilen değişikliktir. Buna göre daha önce, tevhit ve ifraz için, katılımcının talebi ve yönetim Kurulunun gerekçeli kararının bakanlıkça onayı yeterliyken, yeni değişiklikle birlikte,  ayrıca,  tevhit veya ifrazdan etkilenecek sınır parsel sahiplerinin  de  buna muvakati istenilmektedir.
 
Aynı şekilde, OSB lerde parsel alanının %25 oranını geçmemesi halinde ve öncelikle çatıda olmak koşulu ile  kendi ihtiyacı için güneş enerjisi sistemi kurabileceği , yine 54.madde gereğince,  OSB de kurulmasında sakınca olan tesislerin,  ilgili kurumlardan alınacak rapor çerçevesinde OSB nin red kararına rağmen, nihai kararı ilgili kişinin başvurması halinde bakanlıkça karar verilecek olması da bu konudaki, sanayicinin önünü tıkayan olumsuz  katı tutumu bertaraf edebilecek olumlu bir gelişmedir.
 
Yine olumlu bulduğumuz değişikliklerden biri de, 62.madde ile getirilen, tahsisi iptal edilen yada bundan vazgeçen kişiye ödenecek bedelin, iptal tarihi itibari ile güncellenmek suretiyle ödeneceği, bu değerin ise güncel-rayiç- bedeli aşmayacağıdır.  Bu da bir bakıma, bazı OSB lerde tahsis sözleşmelerine konulan,  tahsis iptali halinde %10 vb cezai şart kadar eksik ödemenin hukuki olmayacağı ve tahsisin iptali halinde rayiç bedelininde ödenebileceği anlamına gelmektedir.