Son dönemde OSB’lerde sıklıkla dile getirilen konuların başında OSB’lerde uygulanan emsal konusu gelmektedir. Bilindiği üzere, OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 70/4 maddesinde OSB’lerde: TAKS =0.55 KAKS = 0.70 olduğu, 70/4 maddesinde ise OSB içindeki hizmet destek alanlarında ( bazı istisnalar hariç) KAKS=1 olacağı belirtilmiştir. OSB Uygulama Yönetmeliği’nde emsaller bu şekilde belirtilmekle birlikte, farklı OSB’lerde farklı emsaller uygulanmaktadır. Bu da hem eşitlik ilkesine aykırı hem de sanayinin yoğunlaştığı yerlerde, artık ihtiyaca cevap vermeyen bu emsallerin artırılmasını zorunlu hale getirmektedir. Bu nedenle OSB yetkililerince de sıklıkla dile getirilen bu güncel konuya, bu yazımızla kısa bir hukuki çerçeve oluşturarak katkıda bulunmak istedik.  

Öncelikle hukuki açıdan tanımını yapacak olur isek:

TAKS ( taban alanı katsayısı) taban alanının imar parseline oranıdır.

KAKS ( kat alanı katsayısı) yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranıdır. 

Bilindiği gibi, emsal artırılması konusu, bir imar planı değişikliği niteliğinde bir işlem olup, yasal dayanağını, 3194 Sayılı İmar Kanunu’ndan almaktadır. Bu kanunun 8-b/3 maddesinde plan değişikliğinin şekli, 44.maddesinde ise, plan yapımı ve değişikliğine dair esaslardan ve yönetmelikten söz etmektedir. Dolayısıyla plan yapımı veya emsal değişikliğini içeren bir İmar Planı değişikliğinin, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine tabi olduğu, emsal artırımını da içeren bir plan değişikliğinin, belli esaslara uymak koşulu ile hukuken mümkün olduğunu söylemek mümkündür.

Nitekim bu yönetmeliğin 1. maddesinde plan değişikliğinin olanaklı olduğu açıkça belirtilmiştir. Keza aynı yönetmeliğin 28. maddesinde de, artan nüfus yoğunluğu ( ve ihtiyaçlardan dolayı) arazinin daha rasyonel kullanımını sağlayacak plan değişikliğinin yapılabileceği, 31. ve 32. maddelerde de yine, belli ilkeler ışığında yapılacak plan değişikliklerinin olanaklı olabileceği açıkça belirtilmiştir.

Tüm bu yasal mevzuattan çıkartılacak temel sonucun; emsal değişikliği dâhil imar plan değişikliklerinin yasal açıdan mümkün olduğudur; ki son dönemde sosyal ve ekonomik ihtiyaçların dayatması nedeni ile OSB yetkililerince dile getirilen bu talebe, öncelikle bu çerçevede bakmak gerekir. Başka bir deyişle ilgili mevzuat, emsal artırılması şeklindeki bir imar plan değişikliği talebini özünde hukuka uygun bir talep olarak görmektedir. Plan değişikliklerinde başvurulacak temel kıstas, bölgenin ihtiyaçlarıdır. İhtiyaç halinde, plan yapım ilkelerine aykırı olmamak koşulu ile plan değişikliği yapmak, arazinin en rasyonel şekilde kullanılmasını zorunlu kılan ve bunu amaç edinen imar kanunun da bir gereğidir. Nitekim yukarıda belirttiğimiz yasal mevzuat dışında, OSB İmar Planı Şartnamesinin D maddesinde de, plan değişikliğinin zorunlu olması halinde, yönetim kurulunun gerekçelendirilmiş kararı ile bunun olanaklı olabileceği ve hizmet destek alanlarında da KAKS =1 olduğu açıkça belirtilmiştir.

Sonuç olarak, zorunlu ihtiyaç halinde, arazinin daha rasyonel kullanımına yönelik olarak en azından KAKS ın 1 den küçük olduğu OSB’lerde KAKS oranının artırılması ve buna yönelik plan değişikliği hukuken olanaklı, hatta İmar Kanunu gereğince zorunlu bir durumdur da. Kaldı ki, örneğin, GOSB’da KAKS= 0.80 iken diğer komşu OSB’lerde 1 olması ve farklı emsallerin uygulanması Anayasa ile belirlenen eşitlik ilkesine de aykırıdır. Sanayinin yoğunlaştığı, doluluk oranının çok yüksek olması nedeni ile yeni arazilerin satın alınıp üretim yapılmasının daha yüksek maliyet ve çevre kirliliğine neden olacağından, bunun yerine aynı arazinin daha verimli ve rasyonel kullanımına ilişkin bir emsal artırımı yapılmasının, kamusal yararın bir gereği de olduğu tartışmasızdır. Emsalin mevcut koşullarda artırılmasına dair yukarıda belirtilenlerin dışında da çok sayıda hukuki gerekçe ve emsal Danıştay kararı sunmak mümkündür. Ancak yukarıda belirtilenlerin dahi, KAKS’ın artırılmasında olumlu yaklaşım için yeterli bir gerekçe olduğu kanısındayız.

Bu nedenle Bilim ve Teknoloji Sanayi Bakanlığı’nın, bu yöndeki talepleri hemen reddetmeyerek, bu hukuki, sosyal ve ekonomik çerçevede bakması ve gerekçelendirildiği ,plan değişikliği esaslarına aykırı olmadığı sürece buna olumlu yaklaşmasının, en azından KAKS’ın 1 den küçük olduğu GOSB gibi OSB’lerde bu oranın 1’e çıkartılmasının son derece yerinde ve faydalı olacağı düşüncesindeyim. 

http://www.sanayigazetesi.com.tr/osblerde-emsal-konusuna-hukuki-bir-bakis-makale,531.html

Sanayi Gazetesi