Bu haftaki yazımda, güncel bir sorun olup, benden de görüş istenen bir konuda;   OSB’lerde arsa satış ve tahsisi konusuna değinmek istiyorum.  

4562 sayılı OSB Kanunu’nun,  “Arsa Satışları”  başlıklı 15.maddesi, OSB’lerin, katılımcılarına arsa satışlarının nasıl yapılacağı ve bunun koşullarını;  “Arsa Tahsisleri”  başlıklı 18.maddede ise, hem OSB’lerin hem de katılımcıların arsa satış koşullarını düzenlemektedir. Aynı hususlar OSB Uygulama Yönetmeliğinin 103 ve 109. maddeleri arasında da düzenlenmiştir.

Öncelikle kanunun bu madde başlıklarının içerikleri ile tam örtüşmediğini belirtmem gerekir. Bu nedenle de,  niye bu başlıkların kullanıldığını bir türlü anlayamamış ve yapılacak yeni çalışmalarda bunun düzeltilmesi gerektiğini düşünmüşümdür. Bu husus önemsiz bir konu değil, aksine, yasa maddesine, salt yasanın metni değil, başlığının da buna dâhil olduğu düşünüldüğünde, bunun ne kadar önemli olduğu açıkça görülecektir.  

Somut duruma gelince: 

Örneğin 15.madde  “arsa satışları”  başlığını taşısa da, aslında bu madde ağırlıkta,  katılımcılara arsa tahsisi konusunu içerdiği, aynı şekilde 18.maddenin de, “arsa tahsisi” başlığı taşısa da, ağırlıkta, arsa satışını içerdiği açıktır. Buna rağmen niye böyle bir başlık konduğunu doğrusu anlamakta güçlük çekiyorum. Hatta bunu yanlış buluyor ve bu başlıkların da yeniden düzenlenmesi gerektiğini düşündüğümü belirtip, uygulamada karşılaştığımız başka bir önemli konuya değinmek istiyorum.

OSB Kanunu’nun 18. ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin 109. maddeleri gereğince, katılımcılar;  OSB’den satın aldığı ya da adına tahsisi yapılan taşınmazın yapı kullanmasını alıp,  üretime geçmeden bu taşınmazını bir başkasına satamaz ve taşınmaz bu aşamaya gelinceye kadar, tapu kaydına geri alım şerhi konur. Yapı kullanma alıp da üretime geçtikten sonra ise, geri alım şerhi kaldırılır ve satışlarda sadece OSB den “uygunluk” görüşü istenir.

Kısacası, OSB Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmelik hükümleri, spekülatif maksatlı satışlara izin vermediğinden, katılımcılara satışı yapılan tapu kayıtlarına; taşınmazda üretime geçinceye kadar vefa şerhi, üretime geçtikten sonra ise “uygunluk görüşü alınması” şerhi konur. Üretime geçtikten sonra, OSB yasası ile güdülen üretim maksadı gerçekleştiğinden ve de aksi durumunun Anayasanın 35.maddesi ile belirtilen mülkiyet hakkını kısıtlamış olacağından, bu aşamadan sonra geri alım şerhi kaldırılır.  Sadece OSB yasası ile sağlanmak istenen diğer amaçlara hizmet açısından “uygunluk görüşü” alınmasına dair şerhe yer verilir.  

Buraya kadar hiçbir sorun yoktur ve tamamen yasal bir uygulamadır. Ancak uygulamada daha önceki finansal kiralama ile ilgili yazımızda da belirttiğim gibi, hukukun yanlış uygulanmasından ya da uygulanmamasından doğan iki sorunla karşılaşılmaktadır.

Bu sorunlardan ilki tapudaki işlemler konusundadır. Yukarıda da belirttiğim gibi, yasa ve ilgili yönetmelik hükümleri sadece devirlerde OSB’den uygunluk görüşünü zorunlu kılmaktadır.  Ancak uygulamada, tapu müdürlüklerince, devir dışındaki işlemler için de OSB den uygunluk görüşü istenmektedir ki bu yasaya aykırıdır.  Başka bir deyişle, devir dışındaki hiçbir işlem mesela;  taşınmazına ipotek koymak veya satış vaadi düzenleyip bunu tapuya şerh vermek için katılımcının OSB’den uygunluk görüşü alma zorunluluğu bulunmamaktadır.  Ancak buna rağmen tapu müdürlükleri,  bu konuda da uygunluk görüşünü istemekte ve yine OSB’ler devir dışındaki bu işlemler için de bazen uygunluk görüşü vermeyerek ikinci bir hukuka aykırılık içine girmektedir.

Dolayısıyla hem tapu müdürlüklerinin, devir dışındaki işlemeler için de OSB’den uygunluk istemesi, hem de OSB’lerin bunun için, “bizim bu konuda olumlu veya olumsuz bir görüş bildirme yetkimiz yoktur diyerek” görüş bildirmek yerine, olumlu veya olumsuz bir görüş bildirmesi hukuka aykırıdır.

Diğer konu ise; katılımcıya verilecek tapularla ilgilidir. Yasada, bedelinin tamamı ödendiği halde katılımcıya, geri alım şerhi içeren tapusunun verilmesini engelleyen bir düzenleme olmadığı halde, tahsisle yetinip kendisine tapu verilmemektedir.  Bu yanlış işlem başka yanlışlar üretmektedir:

Bu durumda katılımcı, tapusunu alamadığı için, inşaatının yapımı için gerekli krediyi sağlamak istediğinde taşınmazını ipotek verememekte, bu da, ya kredi yolunu kapamakta ya da, bu sorunu iyi niyetle çözmek isteyen ve tapu sahibi görünen OSB’leri ipotek borçlusu haline getirmektedir.

Böyle bir durumda da OSB’ler,  hem gereksiz yere ipotek borçlusu olmakta, hem de, katılımcı lehine verilen ipoteğe konu kredinin ödenmesi aşamasında ve kredi kuruluşu ile sorun çıktığında, anlamsız bir şekilde davalı konumuna girmektedir ki her iki halde hukuka uygun değildir.  Hatta daha da ötesi, bu durum:  OSB’leri, (bu düşünce yapılmamış dahi olsa) tahsisi olup, tapusu olmayan  katılımcıyla birlikte,  alacaklıları mağdur eden  ve muvazaalı işlem yapan konumuna sokmaktadır ki bunu da , hak ve hukuktan yana olan hiç kimsenin  istemeyeceği kanısındayım.

 http://www.sanayigazetesi.com.tr/osblerde-arsa-satisi-tahsisleri-ve-ipotek-konusu-makale,445.html

Sanayi Gazetesi